No841・・・投資用不動産
投資用不動産とは、キャピタルゲインやインカムゲインを得る投資目的で
保有する不動産のことであり、投資用不動産に該当するもとしては、
マンションやアパートの一室を所有する区分所有、オフィスビル、マンション、
工場、倉庫などの建物の一棟所有、機械式駐車場とその敷地の所有、
更地の所有などがあります。
また、投資用不動産を購入する場合は、不動産担保ローンを利用して
購入することが一般的です。
この投資用不動産の投資価値を決定する要因としては、土地の地盤の
地質や建物の構造・機能・デザインと立地や利便性で、それらの要因が
優れている不動産が、高いキャッシュフローの創出能力があり、
大きなキャピタルゲインを得ることができます。
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ところで、資産運用の基本として、資産は、現預金、有価証券、
不動産の3つに最低でも分散投資した方が良いといわれていますが、
投資用不動産は、現預金、有価証券などのペーパーマネーである
金融資産とは異なり、最悪の場合でも価値がゼロにならないところが、
他の金融商品と比較した場合の強みであり、実物資産はインフレにも
強いという優位性があります。
また、一般的な個人が、マンションに投資する場合は、ファミリータイプの
新築マンションや中古マンションに投資するのではなく、新築ワンルームマンションや
中古ワンルームマンションに投資することが多くなっています。
これらの投資用マンションに投資をする際にも、投資の基本である、
利回りと利回りの確実性が問われることはいうまでもありません。
そして、投資用マンションに投資する際は、収益だけを重視するのではなく、
家賃の取り立てを含む物件の管理をいかにするかも重要になってきますので、
副業で、ワンルームマンションなどの投資用不動産に投資する場合は、
物件の管理まで任せることが出来る不動産仲介会社から購入するほうが良いでしょう。
ちなみに、投資用ワンルームマンションを販売している会社は、ノンバンクからの
不動産担保ローンを顧客に利用させています。
尚、土地だけを保有している場合は、その土地にマンションやオフィスビルなどを
建築することにより、不動産がお金を稼ぐことが出来るようになりますので、
土地の有効活用を提案している不動産会社のアドバイスを聞く価値はあります。
■投資用不動産の税金
不動産投資による不動産所得が20万円を超えたら、確定申告をする必要があります。
■投資用不動産の融資
投資用不動産を購入する場合は、銀行やノンバンクなどから融資を受けて購入する
不動産担保ローンを利用するケースが一般的で、融資を受けることが出来る金額は、
物件により異なります。
また、ノンバンクの不動産担保ローンを利用する際は、融資金額の数％を事務手数料で
取られる場合があります。
■投資用不動産の営業
投資用不動産の営業といえば、電話営業や飛び込み訪問が一般的ですが、
最近では、投資用不動産の営業電話が、社会問題化しています。
この投資用不動産の営業では、名簿業者から、各種の学校名簿、企業名簿、個人名簿などを
買い取って電話営業をしており、その電話営業のやり方としては、仮に電話を掛けた相手が
拒否したとしても、何度も、時間帯に関係なく電話をしてくる様な悪質なやり方が一般的です。
■投資用不動産の利回り
投資用不動産の利回りには、収入から費用を控除せずに試算する表面利回りと、
収入から費用を控除して試算する実質利回りがあります。
この投資用不動産の利回りとしては、表面利回りで最低10％は欲しいものです。
尚、投資用不動産の利回りは、不動産購入時の総投資額と年間収益を基に考えます。
■投資用不動産のローン
投資用不動産のローンは、金融機関によって不動産担保ローンや
投資用セカンドハウスローンなどと呼ばれいますが、投資用不動産のローンを
組む場合、物件によっては、購入金額全額のフルローンを組める場合もあります。
尚、投資用不動産をローンを組んで購入ても、住宅ローン減税を受けることはできません。
■投資用不動産の減価償却
投資用不動産の減価償却は、必要経費になり節税効果が期待出来ます。
尚、投資用不動産の減価償却は、土地は関係なく建物のみが対象です。
■投資用不動産の金利
投資用不動産の金利(固定金利、変動金利)は、物件や物件の収益力によって異なります。
また、投資用不動産の金利は、必要経費に含めることができるので、
一定の税効果を得ることができます。
■投資用不動産のサイト
投資用不動産のサイトは、大手不動産会社のHPや投資用マンション販売会社のHPなど
様々ありますが、穴場的なサイトとしては、裁判所の不動産競売物件情報サイトが
あります。
■投資用不動産のアパート
投資用不動産のアパートは、初期投資額や管理コストが大規模な投資用不動産に
比べて極めて少なく、投資用不動産の採算性という観点からは大変有利な投資対象です。