No386・・・不動産
不動産とは、動かない資産のことで、一般的には土地や建物のことを
指しており、不動産の価値は、立地や利便性、土地の地盤の地質や
建物の構造・機能・デザインなどで決まり、不動産は、好立地で
交通条件の利便性が良い物件の価値は高くなり、土地や建物の
不動産には固定資産税が課税されます。
ちなみに、用途地域毎に建ぺい率と容積率は異なりますが、建ぺい率と容積率が
大きい不動産の価値がより高いことはいうまでもありません。
不動産を既に所有している人は、資金調達の手段の一つとして不動産担保ローンを
利用することができますが、不動産担保ローンを利用して新たな資金調達が可能となれば、
所有している不動産を有効活用することにもつながります。
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この不動産を評価する際は、土地の地盤の地質や建物の構造・機能・
デザインと立地や利便性で評価することになりますが、土地の地盤の
地質や建物の構造・機能・デザインはどの不動産であってもほぼ同列に
評価することができますが、立地や利便性はその不動産独自で唯一の
ものなので、立地や利便性の評価をどのようにするかが、不動産の価値を
決定する重要な要素です。
また、不動産の立地や利便性がソフトにあたり、不動産の土地の地盤の
地質や建物の構造・建物付属設備・デザインなどがハードともいえ、
ソフトである立地や利便性が不動産の価値を決定付けていることは
当然といえば当然です。
そして、立地や利便性の良い不動産は、投資や事業という視点から
見れば金のなる木であるため、当然キュッシュフローも魅力的なものに
なりますので、不動産も他の金融商品と同様に表面上の利回りなどの
数値のみで判断するのではなく、本質的で根源的な部分の価値を
どのように評価するかが重要なポイントになります。
また、不動産の立地や利便性を決定付ける要因としては、人口集積度、
交通アクセスの良さ、地域の気候、環境などがありますが、これらは
お金で解決することがほぼ不可能なものなので、立地や利便性が
不動産の価値を決定づけるものと言えるため、不動産の取引の際は、
過去のその不動産自体や近隣の不動産の取引事例を基に取引を
することが多い理由にもなっています。
ちなみに、民法の86条には、不動産は、土地及びその定着物であると
定義されており、不動産以外の物は、すべて動産とし、無記名債権は、
動産とみなすと定義されています。
尚、個人が、中古マンションなどの不動産を持家として購入する場合は、
住宅ローンを活用することが一般的で、中古の不動産を購入する際の
諸費用としては、不動産の仲介手数料が諸費用の大半を占めます。