No848・・・住宅ローン
住宅ローンとは、居住用の住宅を取得するために、
銀行や住宅金融支援機構などの金融機関から融資を受けること借入金のことであり、
住宅ローンの種類としては、大きく、フラット35などの固定金利タイプの住宅ローンと
変動金利タイプの住宅ローンに分類することができ、住宅ローンを組むと、
住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けることができます。
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この住宅ローンの審査項目には様々な項目がありますが、
主な住宅ローンの審査項目は下記の通りです。
■主な住宅ローンの審査項目
・現在の年収
・現在の勤務先
・現在の勤務先の勤続年数
・現在の住居(持ち家か借家か)
・現在の借り入れ状況(現在のローン状況)
・サラ金・カードローンの利用経験
・クレジットカードの保有枚数
・現在の年齢
・返済比率
また、住宅ローンの審査は、住宅ローン事前審査と住宅ローン本審査の2つに分かれています。
そして、最近の住宅ローンは、低金利を背景にして、変動金利タイプの住宅ローンを選択する人が増えていますが、
低金利時に、変動金利タイプの住宅ローンを選ぶことは、堅実な選択とはいえませんし、将来に大きなリスク要因を
作るようなものです。
ちなみに、住宅ローンには、非提携ローンと提携ローンがありますが、
提携ローンは、新築戸建てや新築マンションだけに利用できるのではなく、
不動産仲介会社が銀行と提携ローンの提携を交わしている場合には、
中古住宅の中古戸建てや中古マンションでも提携ローンを利用することができます。
次に、住宅ローンには、固定金利タイプの住宅ローンと変動金利タイプの住宅ローンの種類がありますが、
固定金利タイプの住宅ローンのメリット・デメリットと変動金利タイプの住宅ローンのメリット・デメリットは
下記の通りです。
■固定金利タイプの住宅ローンのメリット
・借入期間の返済金額が一定である。
・借入返済額が変化しないのでライフプランが立てやすい
■固定金利タイプの住宅ローンのデメリット
・変動金利より金利が高い
・低金利時には、変動金利より借入返済額が多くなる
■変動金利タイプの住宅ローンのメリット
・固定金利より金利が低い
・金利が低下していく局面では、借入返済額が少なくなり
金利低下の恩恵を受けることができる
■変動金利タイプの住宅ローンのデメリット
・金利が上がると借入返済額が増加する
・金利が上がった場合、支払総額が増加するので、
ライフプランが立てにくい
ちなみに、過去の住宅ローン金利推移を確認すると、
変動金利の住宅ローン金利推移のデータとしては、
1990年代の前半には、住宅ローンの変動金利は8％台を記録しており、
過去20年間の住宅ローンの変動金利の平均は4.4％で、
固定金利の住宅ローン金利推移のデータとしては、過去の住宅金融公庫の
固定金利の推移を見ると、平成3年には基準金利が5.5％に
達していたこともありました。
このように、過去の住宅ローン金利推移を見ても、近い将来に住宅ローン金利が
5％になることは、充分考えられるので、金利が上がった場合に、住宅ローンを滞納したり、
住宅ローンが払えなくなったりして住宅ローン破綻に陥り、任意売却や競売というリスクを
回避するためにも、無理な住宅ローンを組むべきではありません。
また、住宅ローンの借り換えの基本としては、低金利時に、変動金利タイプの住宅ローンから、
固定金利タイプの住宅ローンに借り換えすることなので、歴史的な低金利の時期には、
可能な限り長期の固定金利タイプの住宅ローンに借り換えするべきです。
尚、住宅ローンを組むと、所得税の住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を
受けることができますが、住宅ローン減税を受けるには、住宅を取得した翌年に、
最寄りの税務署に確定申告をする必要があり、二年目以降は、年末調整にて
住宅ローン減税を受けることになります。
ちなみに、用途地域で定められた、建ぺい率と容積率がオーバーしている物件を購入する場合は、
住宅ローンが組めない可能性がありますので注意が必要です。
※住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受ける為の必要書類
■確定申告書(税務署で取得)
■住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署で取得)
■金融機関からの借入金残高証明書(金融機関から郵送されてくる)
■住民票(役所で取得・原本が必要)
■不動産登記簿謄本(法務局で取得・原本が必要)
■不動産売買契約書(コピーで可能)
■源泉徴収票(勤務先から取得・原本が必要)