No849・・・専任媒介
専任媒介とは、中古マンションなどの不動産を売買する時や、
不動産の賃借をする時に、不動産仲介会社に依頼する時の契約形態の一つで、
専任媒介の種類としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、
専任媒介以外の契約形態としては、一般媒介契約があります。
ちなみに、売却を依頼する物件の質と売出価格次第では、専任媒介を選択するよりも、
一般媒介を利用する方が、売主にとって有利に売却活動を進めることが出来る場合があります。
この専任媒介は、特定の不動産会社一社に不動産の売買や不動産の賃借を
任せる契約形態なのですが、依頼者が専属専任媒介契約を選択したときは、
専任媒介を依頼した不動産業者が探したきた相手以外とは契約を
締結することはできません。
■ビジネスマンツーマンセミナー(会場はJR秋葉原駅徒歩1分)
・経営管理セミナー ・経営戦略セミナー
■ビジネス通信講座(電話で解説を聞き質問をすることが可能)
・予算作成講座 ・経営管理講座
専任媒介の契約書は、国土交通省が定めた標準媒介契約のフォームを利用することが一般的です。
また、専任媒介の期間は、宅建業法により３ヵ月以内と決まっており、
３ヵ月以内であれば、専任媒介の期間を依頼者の希望の期間とすることもできますので、
必ずしも、宅建業者の言いなりになって、専任媒介の期間を３ヵ月にする必要はありません。
次に、専任媒介のメリットと専任媒介のデメリットは下記の通りです。
専任媒介のメリット
■一社の不動産仲介会社とだけやりとりをすれば良い。
■不動産会社から定期的な報告がある。
■レインズ(不動産業者向けの物件情報システム)に登録される。
(専任媒介契約締結の日から7日以内に、レインズに物件を登録する義務あり)
専任媒介のデメリット
■一社の不動産会社だけに頼ることになる。
■不動産業者が探したきた相手以外とは契約できない場合がある(専属専任媒介契約)。
■基本的に、不動産会社は、他社の専任媒介の物件を顧客に熱心には勧めない。
ところで、専任媒介の種類としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約がありますが、
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは下記の通りです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
■専任媒介の契約締結後にレインズへ登録するまでの早さ。
■販売状況の報告の周期。
■買主を探してきた場合の仲介手数料の有無。
また、専任媒介の契約期間中に、専任媒介の解約をすることはできますが、
専任媒介契約書には契約の解除に関するペナルティーの事項が記載されている
場合は、違約金等の支払いが発生する場合もありますし、専属専任媒介契約を
結んでいる場合は、仲介手数料の支払いが発生するケースもありますので、
専任媒介の解約をする時は、注意が必要です。
そして、専任媒介の仲介手数料は、宅建業法にて定められており、一般媒介の仲介手数料と
同じですが、専任媒介の仲介手数料の計算方法は下記の通りです。
専任媒介の不動産の仲介手数料の計算方法(一般媒介も同じ)
(成約価格の3％＋6万円)×1.05＝専任媒介の仲介手数料
また、現在では、不動産情報のほとんどは、個人も不動産業者もネットで検索できるように
なっているので、以前よりも、専任媒介の契約にするメリットは低下しています。
尚、任意売却の場合は、債権者である金融機関は、物件を売却する条件として、
一般媒介の契約ではなく、専任媒介の契約を条件とすることがほとんどです。
ちなみに、マイホームを購入する人のほとんどは、住宅ローンを利用して購入していますが、
アメックスやダイナースのブラックカードを持っている人なら、不動産をクレジットカードで
購入することも可能でしょう。
■専任媒介に関する項目
・一般的に、ローン特約を付けた契約をしている場合に、買い主が住宅ローン本審査に落ちた場合は
不動産会社が買い主や売主から仲介手数料を取ることはありませんので、不動産売買契約時に仲介手数料
の半金を支払っている場合は、不動産会社から仲介手数料が返金されます。
・専任媒介の解約をする場合は、基本的に、専任媒介契約書に契約期間内の解約のペナルティーが
なければ、不動産会社が専任媒介の解約に応じれば問題ないでしょうが、専任媒介の解約をすることで、
何らかのペナルティーがある場合は、契約期間が満了する迄待つ方が良いでしょう。
・専任媒介期間は、不動産会社は、自分たちに都合がよいので3ヵ月にして欲しいと要求しますが、
宅地建物取引業法では、専任媒介期間は3ヵ月以内と規定されているだけであり、極端なケースとしては、
専任媒介期間が1週間でも問題ありませんので、売却依頼をする物件が、人気エリアである場合などは、
1ヵ月位でも充分成約する可能性があることを念頭に置いて専任媒介期間を決定するべきでしょう。