No1016・・・サブリース
サブリースとは、又貸しや転貸ということを意味しており、一般的にサブリースという場合は、
不動産業者がアパート１棟・マンション１棟・ビル１棟を一括で借り上げて転貸し
物件のオーナーに対して家賃保証(空室保証)をすることを指しています。
このサブリースの特徴として、賃貸経営の最大のリスクである空室が発生した場合でも、
一定の家賃保証がされている為、安定した賃料収入を得ることができることであり、
この一定の家賃保証を受けることができるのは、サブリースのメリットでもあります。
また、サブリースの賃料保証相場としては、賃料相場や査定賃料の80％前後が多いので、
投資用不動産のオーナーがサブリースを検討する場合の判断ポイントの1つとしては、
物件の空室率が年間で20％を超えそうな場合はサブリースを利用しても、
それほど不利益を被ることはないでしょうが、物件の空室率が年間5％前後にしかならない場合は、
サブリースを利用する価値はないといえます。
そして、サブリースを利用した場合の最大のリスクは、サブリースを依頼している不動産業者が
破綻することであり、サブリース会社が破綻した場合は、物件のオーナーと不動産業者が
サブリース契約を締結する際に、契約条項に家賃保証をしている金額は減額することができない旨の
記載がされてあったとしても、破綻したサブリース会社は、物件のオーナーに対して
家賃保証している金額の減額請求を間違いなくしてきます。
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このように、規模が小さく、会社の財務体質も脆弱な中小の不動産仲介会社に、
サブリースを依頼してしまうと、サブリースを利用した場合の最大のリスクが起きる
可能性がありえますので、サブリースを依頼する際の企業の選定は慎重に行うべきといえます。
尚、不動産のオーナーがサブリースを検討する場合のチェック項目としては下記の様な項目があります。
サブリースを検討する場合のチェック項目
①契約期間
②契約賃料
③賃料改訂時期
④更新時期
⑤免責期間
⑥管理費・維持費の負担
⑦礼金・敷金の取り扱い
⑧原状回復費用
ちなみに、サブリース契約でトラブルの多い事例の1つとしては、サブリース契約時には
数十年の長期間にわたって家賃保証をしてはいますが、サブリース事業者が、経済環境の変化を理由にし、
物件のオーナーに対して家賃保証の引き下げを求めてくることがあります。
サブリースに関連する用語
※マスターリース、不動産
※宅建業法宅地、建物、宅地建物取引業法