No1037・・・区分所有法
区分所有法とは、マンションにおいて共同生活をするための最低限のルールと
マンション所有者全員の共有財産にあたる共用施設を守る為の法律のことで、
区分所有法の正式名称は、建物の区分所有等に関する法律であり、
区分所有法は、別名、マンション法とも呼ばれています。
区分所有法の制定と改正の経緯としては、昭和37年4月4日に交付されて、
その後、日本全国にマンションの普及が進んだこともあり、区分所有法を
実際に運用する中で様々な問題点が浮き彫りになり、区分所有法は、
昭和５８年に大改正されました、
昭和５８年の区分所有法改正ポイントとしては、管理制度に関すること、
敷地利用権と登記の合理化、建替え決議等の新設などがあります。
また、平成14年に改正される前の区分所有法における建替要件には、
区分所有法の第62条に、老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、
建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を
要するに至ったときと前提条件がありましたが、平成14年の区分所有法改正後は、
この前提条件が削除されて、住民の5分の4以上の多数決だけで建替決議をすることが可能となりました。
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ちなみに、平成14年に区分所有法の建替要件が改正される前は、総会で建替が決議されても
一部の住人が反対して訴訟に発展するなどの問題が多発して、マンションが建替えられることは、
ほとんどなかったようです。
そして、区分所有法における大規模修繕工事の決定要件は、総会を開催し、その総会には
議決権総数の50％以上の出席が必要で且つ、その出席者の過半数の賛成があれば可決されます。
また、今後は、マンションの老朽化が更に進み、マンションの老朽化対策として、
区分所有法の建替要件が再度問題になってくるでしょうから、
中古マンションの流通にも影響を与えない為にも、区分所有法の建替要件を
更に実態に即した形態に変更する必要があるでしょう。
尚、マンションで大規模修繕工事をする際に注意すべきことは、各区分所有者が納入して
積み立てている修繕積立金にて、大規模修繕工事の費用を賄えない時は、 各区分所有者から
一時金を徴収して不足する資金の支払をすることになることです。
ちなみに、新築マンションや中古マンションを購入した場合は、区分所有法によって、
購入した区分所有者全員が管理組合に入ることが義務付けられており、投資用不動産である
投資用マンションのオーナーも同様なのですが、投資用マンションのオーナーの場合には、
マンションに住んでいないことが大半です。
また、マンション管理組合の総会には投資用マンションオーナーの全員が管理会社に委任状を提出して、
管理会社が作成した議案が全て可決されたことになっていますが、
大規模修繕計画などの妥当性が第三者のチックが無いままに決定されていますので、
今後、マンションの老朽化が進み大規模修繕工事が実施されるようになると、
投資用マンションのオーナーから一時金を徴収して工事代金の不足する資金の支払を
することになるでしょうから、各地で訴訟が多発し社会問題化するでしょう。
区分所有法に関連する用語
※現状有姿、中古マンション、リフォーム、現況有姿
※注文住宅、建売住宅(分譲住宅)
※狭小住宅
※区分所有権
※区分所有建物
※マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化推進法
※被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
※マンションの建替えの円滑化等に関する法律、マンション建替え円滑化法
※不動産登記法