No1038・・・投資用マンション
投資用マンションとは、自分で購入して住むのではなく、他人に貸してインカムゲインである
賃料収入を得たり、転売してキャピタルゲインである売却益を得る目的の投資のマンションのことであり、
投資用マンションは、サラリーマンでも出来る不動産投資です。
この投資用マンションを購入する目的で最も多いのは、定期的な収入となる家賃収入を得ることですが、
家賃収入を得る目的であれば、投資用マンションの利回りが5%前後という利回りは論外で、空室リスクや
維持管理コスト、流動性リスク、自然災害リスクなどを考えても、投資用マンションの利回りは、
年間で空きが無い満室状態という最高の状態で最低10%以上の利回りが実現できる物件でなければ、
投資する価値はないといえます。
ちなみに、投資用マンションをローンを利用して購入する場合は、借入金の元金返済とローン金利の支払が、
賃料収入を上回ってしまうキャッシュフローがマイナスの状態となる可能性もあり、そのような状態に陥ると
その分だけ持ち出しになってしまうということもありますし、1ヶ月でも空室となった場合は、
借入金の元金返済とローン金利の支払だけが発生するリスクも、当然に、念頭に置いておくべきです。
また、投資用マンションには、新築の投資用マンションや中古の投資用マンションがありますが、
新築の投資用マンションは、表面利回りが5%前後が多く、築年数の経過とともに賃料はなだらかに
下落していくことを考慮すると、そのような表面利回りの物件を購入することは、
投資用マンションを販売する不動産会社を儲けさせるだけといえますので、
投資用マンションを購入する場合は、割安で高利回りの中古マンションを狙うべきでしょう。
ちなみに、住宅設備とは、居住スペースである住宅内の占有部分に設置されているキッチン・浴室・
トイレ・窓・玄関ドア・換気設備などの設備と床・内壁・外壁・天井などに使用される
内装建材や外装建材のことで、建材は、自然素材(自然建材・天然建材・天然素材)と新建材(人工建材)に
大別することができます。
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そして、投資用マンションを販売する際の営業トークの中で必ず出てくるのが、
節税のメリットと家賃収入が老後の年金にもなるということですが、それらの営業トークの材料とされる
項目は、大勢に影響のない些細な事項にすぎないので、それらのどうでもよい事に釣られて、
利回りの低い投資用マンションを購入してはいけません。
また、自分が住む為のマイホームを購入する前に、投資用マンションをローンを利用して購入していると、
返済比率の問題でマイホームの住宅ローンが組めない可能性があることも注意すべき点といえます。
尚、不動産である投資用マンションの最大の弱点は、直ぐに現金化できないことですが、
不動産投資信託であるJ-REITへの投資であれば、換金したいときにいつでも売却することができ、
J-REITへの投資は、投資用マンションを購入するよりも、はるかに小口の資金で投資することが可能です。
また、J-REIT(不動産投資信託)の種類には、マンションなどの住居系だけではなく、
オフィスビルや商業施設などもあり、様々な種類の不動産に分散投資することも可能なので、
いきなり、投資用マンションを購入するよりは、REITに投資をして、投資用不動産というものを
理解してからでも、投資用マンションへの投資は遅くはないでしょう。
ちなみに、投資用マンションのメリットとしては、実物資産であるのでインフレ（インフレーション）に強く、
インフレが続くと予測される時期には、投資用マンションのメリットを最大限に享受することが
できるでしょう。
投資用マンションに関連する用語や情報
※東京23区の不動産相場
※東京23区のマンション相場
※都心5区
※手付金、証約手付、違約手付、解約手付
※不動産流通機構、レインズ、不動産流通標準情報システム
※競売物件、競売
※家賃交渉で固定経費削減
※フリーレント
※耐震基準、耐震構造、建築基準法、免震構造
※頭金、住宅ローン
※親子ローン、親子リレーローン、親子ペアローン
※住宅瑕疵担保責任保険、瑕疵担保責任
※キャピタルゲイン課税
※マスターリース
※地盤沈下、液状化
※建物の区分所有等に関する法律、区分所有法、マンション法
※地番
※公図(土地台帳付属地図)
※地積
※地積測量図
※地目
※不動産登記簿、不動産登記簿謄本
※家屋番号
※立退料
※ローン特約
※ブラックカード、クレジットカード
※一般媒介、一般媒介契約、専任媒介、専任媒介契約、専属専任媒介契約
※権利証、登記済証
※区分所有権
※再販物件
※マンション管理組合
※修繕積立金、 修繕積立一時金(修繕積立基金)
※埋立地
※J-REIT(REIT)、不動産投資信託
※100年コンクリート
※現状有姿、現況有姿
※N値
※旧耐震設計基準(旧耐震基準)、新耐震基準(新耐震設計基準)
※マグニチュード、震度、ガル、カイン
※建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)
※Is値(構造耐震指標)
※耐震補強工事(耐震改修工事)
※耐震診断
※耐震診断補助金(耐震診断助成金)
※耐震改修補助金、耐震改修助成金、耐震補強補助金、耐震補強助成金
※瑕疵
※築年数
※バリアフリー住宅
※逆梁工法
※区分所有建物、区分所有権
※敷地権
※シーリングライト
※外断熱工法、内断熱工法
※ヒートアイランド現象
※アスベスト、石綿
※二重天井、二重床
※違反建築、建築基準法、違反建築物
※メゾネット
※複層ガラス、ペアガラス
※任意売却、抵当権、任意整理
※住宅品質確保促進法、品確法
※住宅瑕疵担保履行法、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
※マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化推進法
※マンションの建替えの円滑化等に関する法律、マンション建替え円滑化法
※警備業法
住宅性能表示制度に関する用語
・住宅性能表示制度
・指定住宅性能評価機関
・登録住宅性能評価機関
・住宅性能評価書
・設計住宅性能評価書
・建設住宅性能評価書
・指定住宅紛争処理機関
・評価員講習会
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・住宅性能評価
・住宅紛争審査会