No328・・・収益還元価格
収益還元価格とは、収益還元法により対象資産が将来生み出す
キャッシュフローを現在価値へ割引くことにより算出された資産などの
理論価格で、収益還元価格は、株式や不動産などを売買するときの
目安としても利用されており、収益還元価格は、対象資産が将来生み出す
キャッシュフローを現在価値へ割引く際の割引率によって大きく価格が変動します。
ちなみに、収益還元法は、株式等の価値を算出する
ディスカウントキャッシュフロー法（DCF法）と同じ評価理論です。
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この収益還元価格は、一般的に不動産の評価方法として活用されることが
多いのですが、収益還元法以外の不動産の評価方法としては、路線価や
固定資産評価額などを参考にする方法や、対象不動産付近の取引事例を
比較する方法などがありますが、日本の不動産の取引に収益還元価格を
用いるのは外資を筆頭とした不動産投資ファンドが大半を占めており、
現在でも日本の不動産の取引には取引事例により不動産の評価を
することが多いのが現状です。
また、収益還元価格は、対象資産が将来生み出すキャッシュフローの
金額の多さよりも、キャッシュフローを現在価値へ割引く際の割引率を
何％で計算するかで大きく変化しますので、収益還元価格を計算する人の
主観に大きく左右される為、収益還元法は論理的な評価方法ではありますが、
最も正しい評価方法ではありません。
そして、収益還元価格は、単純にキャッシュフローという数字の面でしか評価を
していない為、対象資産が保有するブランド的な価値などのキャッシュフローの
源泉を全く考慮していないことになります。
その一例を1つ示すと、東京都心の一等地の不動産と人口数万人しかいない
不動産が同じキュッシュフローであれば、同じ評価価格で良いのかということです。
ゆえに、収益還元価格は、資産を売買するときの重要な要素の１つではありますが、
収益還元価格を妄信することは禁物です。
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